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2010年房产营销大揭秘
 
2011-01-20    齐鲁晚报 夏超 宋振东

  2010年烟台房地产项目包装由千篇一律趋向豪华顶级,地产营销逐渐分化形成了多种方法,揭开地产营销其中的秘密,辨别出项目卖点中哪些是真,哪些是假。在购房过程中多长个心眼,可以避免很多不必要的麻烦。

  偏远楼盘当心大花园

  地产营销花样层出的房产市场,如何避免陷阱?销售过世贸海湾1号、柏林春天等项目的张经理说若项目处在较偏僻的地方,通常以升值潜力或实惠作为招揽人气的方法,此类项目附近没有楼价参考的项目,因此来的客人越多,价格将会提高,一般在小区规划中后期建的通常在图上是花园,其实在规划局网站即可查到该项目控制规划究竟是什么方式的,一般而言,该项目容积率超过了,就很难有大花园,留意一下该项目的建筑密度就比较清楚该项目的总体布局了。

  认筹多为“聚人气”

  张经理透露说一般楼盘开盘经历预热,即项目形象都会有所包装,通常先以售楼处为主,前期楼盘没有建成,没有完全成型售楼处便成了体现开发商实力的唯一,有个别售楼处会在售楼处没建成前建立商品展示中心,此时各报纸、各大房产网站一般都联动,对项目的正面或侧面宣传该项目,当电视广告登场时,楼盘就准备认筹。

  张经理认为前期认购是聚焦人气炒作的重要手法,一般在认购时置业顾问会咨询看房者的心理价位,将拟售价提高10~20%左右,若有70%的客人认可该价位,一般开盘价就定在这幅度,对客人的电话进线、每日登门量都会有一个统计,从而判断出项目的热度并决定加推广和增减优惠点数。一般一次开盘时的优惠是真优惠。二次开盘价格略有上涨,以赠送家电或者面积赠送为主。而商业地产一般会先与大卖场签定意向书,然后借此名大力鼓吹,通过各种评比获奖,至于将来是否大卖场进入真是天知道,若买商铺,一旦大卖场不进入,商铺无法独立运营。

  最后张经理提醒消费者:房地产项目的包装有销售的现实需要,作为买家毕竟是买件大商品,购房前查询规划,了解该楼盘数据也是必要的工作,另外营销背后的秘密还要多看,多问,才能完全了解,消费者聪明些自然少被忽悠。

  慎听商铺“返租回报论”

  项目若处在闹市区,通常以成熟街区作比较,商业中心、城市副中心则是宣传的普遍伎俩。其实项目建成快则2年,慢则5年,你若信这宣传己是几年以后的事,若开发商的售价己达到目前市场价,则己经提前收了几年的升幅,记住一个判断,闹市区好的商铺是绝不会返租回报的,有这一说你就应该小心。

  分期推盘逐步加价新开楼盘一般分期进行销售,有的项目分二到三期推出,有的项目一期房源也分几次推出。一般而言,最先推出的房源售价比较便宜,稍后推出的房源售价则要不断上涨,越往后推出的房源价位越高,有的房价甚至达到首推房源价格的一倍以上。回顾2010年,烟台市场上大部分楼盘都是按照“分期推盘,逐步加价”的策略来进行销售的。

  1月11日,一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者,“楼盘进行分期销售,一方面是为了满足前期开发的资金需要,低价位快速售出一部分房源以回笼资金投入后续项目;另一方面是为了取得销售利益最大化。分期销售可以拉长销售期,而拉长销售期则可以不断抬高销售价格,从而令开发商获得更多的利润。”

  此外,“分期推盘”还有诸多好处。莱山区某项目的一位销售经理告诉记者,首先,分期推盘可以帮助开发商有效地控制销售节奏,把相对旺销、滞销的单位进行组合搭配,阶段性推出。其次,分期推盘还可以提升开发商自身品牌。连续较高的销售率足可显示产品的优秀,对开发商而言自然就多了一份宣传自己的亮点。

  来自搜房网的统计数据显示,尽管2010年房地产市场调控政策频出,烟台房地产市场也随之波动,但1-12月份烟台房价仍呈现持续上涨的态势,12月份烟台新房均价已超过6000元/平方米,环比1月份上涨12.62%。其中,芝罘区12月份有不少楼盘出现了大幅上涨的情况,个别楼盘涨幅甚至达到2500元每平米,而且不止一家楼盘涨幅达到500元以上。业内人士分析,这些涨幅巨大的楼盘一期即将售罄,涨价是为二期项目造势,拉动二期销售价格。

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